השקעות נדל"ן בישראל כוללות היבטי מיסוי חשובים שיש להכיר כדי לקבל החלטות מושכלות. במסגרת מגמות חקיקה חדשות, עודכנו חוקי המס הקשורים למס שבח ומדרגות מס רכישה, במטרה להגדיל את היצע הדירות למגורים ולהגביל את הכדאיות של רכישת דירות להשקעה. מדריך זה נועד לספק למשקיעים בנדל"ן בישראל כלים שימושיים להבנת המיסוי, לצד פטורים והקלות מס שאפשר לנצל בשנים 2024-2025.
מס שבח – חישוב, שיעורים ופטורים 2024-2025
מס שבח הוא מס רווחי הון המוטל על הרווח ממכירת נכס נדל"ן, ונחשב לאחד המיסים המרכזיים שמשקיעי נדל"ן נדרשים לקחת בחשבון. החל משנת 2024, ניתנות מספר הקלות ופטורים שמטרתם לסייע למשקיעים למקסם את הרווחים ולצמצם את עלויות המס.
פטורים מרכזיים ממס שבח
פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה
מוכר המחזיק בדירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות טרם המכירה יוכל למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח, אם אין בבעלותו דירה נוספת משמעותית.
פטור במכירת דירת ירושה
קרוב משפחה של המוריש (כגון בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא) רשאי למכור דירה שהתקבלה בירושה ללא תשלום מס שבח, בהתאם לתנאי החוק.
פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות
מוכר תושב ישראל יכול למכור שתי דירות בפטור ממס שבח, בתנאי שהמכירה נועדה לממן רכישת דירה חלופית.
פטור במכירה ללא תמורה לקרוב משפחה
מכירת נכס ללא תמורה לקרוב משפחה מזכה את המוכר בפטור מלא ממס שבח. מקבל המתנה ישלם רק שליש ממס הרכישה.
חישוב לינארי מוטב – הקלה במס שבח למשקיעים
החל משנת 2014, נקבע חישוב מס לינארי מוטב עבור דירות שנרכשו לפני ינואר 2014. זהו חישוב חלקי המפחית את שיעור המס עבור התקופה בה החזיק המוכר בנכס עד ל-2014. משקיעים יכולים לנצל את החישוב הלינארי כדי למכור דירות תוך חיסכון משמעותי בעלויות המס.
מדרגות מס רכישה 2024-2025
מס רכישה הוא מס המוטל על כל רכישת נדל"ן, ומחושב באחוזים בהתאם לשווי הנכס. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה. עבור משקיעים בנדל"ן בשנת 2024-2025, הרוכשים יכולים להיעזר בסימולטור רשות המסים לחישוב גובה המס להלן מדרגות המס העדכניות:
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (בתוקף מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025)
- עד 1,978,745 ₪: 0%
- 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪: 3.5%
- 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪: 5%
- 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪: 8%
- מעל 20,183,565 ₪: 10%
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת
- עד 6,055,070 ₪: 8%
- מעל 6,055,070 ₪: 10%
הקלות במס רכישה לעולים חדשים
לעולים חדשים ניתנת הנחה במס רכישה על דירה או עסק, לתקופה של עד 7 שנים לאחר העלייה. השיעורים הם:
- על חלק השווי עד 1,988,090 ₪: 0.5%
- על חלק השווי שמעל 1,988,090 ₪: 5%
נדל"ן למשקיעים מגמות מיסוי והקשר לשוק הנדל"ן
העלאות המיסים והשינויים בתחום המיסוי נדל"ן בישראל נועדו כחלק ממדיניות ממשלתית רחבה להתמודד עם מחסור ההיצע בשוק הדירות למגורים. מגמות אלו, הכוללות העלאות במס שבח ומס רכישה עבור משקיעים ובעלי מספר דירות, נועדו לצמצם את הכדאיות הכלכלית ברכישת דירות להשקעה. בכך, השאיפה היא להפחית את הביקוש מצד משקיעים ולהגביר את ההיצע עבור רוכשי דירות למגורים, בפרט עבור זוגות צעירים ומשפחות. מדיניות זו נשענת על ההנחה כי צמצום הביקוש להשקעות פרטיות בשוק הנדל"ן עשוי להאט את עליית המחירים ולאפשר גישה נוחה לרוכשי דירות ראשונות.
נדל"ן למשקיעים בישראל סיכום והמלצות
משקיעי נדל"ן המבקשים להפיק את המיטב מהשקעותיהם לשנים 2024-2025 צריכים לקחת בחשבון את השינויים העדכניים במיסוי נדל"ן. מומלץ:
לבחון את הפטורים ממס שבח ולהתאים את אסטרטגיית המכירה להקלות המוצעות.
לנצל את החישוב הלינארי המוטב למכירות נכסים שנרכשו לפני 2014, להפחתת עלויות המס.
לבדוק את מדרגות מס הרכישה ולהעריך את עלויות המס המשפיעות על כדאיות העסקה.
באמצעות הבנה מעמיקה של חוקי המיסוי העדכניים ויישום נכון של הפטורים. ניתן לחסוך משמעותית בעלויות המיסוי ולהשיג תשואה מיטבית על השקעות הנדל"ן.
נדל"ן למשקיעים הערה:
יש לזכור כי הנחיות המס והשינויים במדרגות המיסוי. עשויים להיות כפופים לשינויים במדיניות הרגולטורית של בנק ישראל והחלטות ממשלתיות נוספות. מומלץ לעקוב אחר עדכונים שוטפים בנושא ולהתייעץ עם מומחי מיסוי בהתאם לשינויים האפשריים.
מידע זה נועד לשמש ככלי יעיל לקבלת החלטות מושכלות. בעת רכישת דירות למכירה, להשקעה או למגורים. צוות נדל"ן יפו, בעל ניסיון וידע עשיר בשוק המקומי. עומד לשירותכם וישמח לסייע בכל שאלה או צורך. צרו קשר ונלווה אתכם בכל שלב בתהליך!