אחד השלבים לפני קניית דירה הוא לקיחת משכנתה מהבנק. זהו צעד שיכול להשפיע משמעותית על תהליך רכישת הדירה ולהפוך את חווית הקנייה לפשוטה או מסורבלת יותר. יש חשיבות גדולה בלקיחת משכנתה מהבנק, אשר תאפשר מרווח נשימה ותתאים למצב חשבון הבנק שלכם ולאופי ההכנסות שלכם. לקיחת משכנתה מהבנק מחייבת אתכם להבין מושגים בסיסיים, בכדי להתאים לעצמכם את המשכנתה המתאימה ביותר. על מנת להקל על התהליך יש אפשרות להתייעץ עם יועץ משכנתאות אשר מכוון, מסביר ומלווה את התהליך.
כדי לעשות קצת סדר בבלגן, דיברנו עם יהודה חברוני, יועץ משכנתאות, בעלי המשרד "הגעתם הביתה-ייעוץ משכנתאות והשקעות נדל"ן" ושאלנו אותו את השאלות שיעזרו לכם להבין מה זה אומר משכנתה ואיזה משכנתה יכולה להתאים לכם.
יהודה חברוני יועץ משכנתא
איך אוכל לדעת איזה משכנתה הכי מתאימה לי?
הרבה מאוד נתונים משפיעים על הבחירה – "איזה ממסלולי המשכנתה עדיפים?". הכנסות והוצאות בהווה וחיזוי הוצאות והכנסות עתידיות, האם מתכננים לפרוע את ההלוואה או להישאר איתה, מה הריביות והמדד הצפויים לעתיד, איזה בנקים עדיפים ואיזה מסלולים הם מציעים, מה המטרה ברכישת הנכס, השקעה או מגורים ועוד. צריך להבין שכל משכנתה לגופה, ואין משכנתה עדיפה בצורה גורפת. כאשר בוחרים להיעזר ביועץ משכנתאות הוא מעביר את הלקוח תשאול מקיף על הצרכים והיכולות שלו על מנת לנתח את הנתונים, ולכוון אותו למשכנתה האופטימלית עבורו.
כמה ריבית בממוצע אני אמורה לשלם בכל שנה עבור משכנתה?
איזה משכנתא לקחת?
הריבית נקבעת בהתאם לתנאי המשכנתה שבחרתם לקחת. בממוצע הריבית היא 2-2.4% נכון להיום, כאשר על רכיב הפריים הממוצע עומד על 1.25%. 3.3% על מסלול בריבית קבועה לא צמודה, וסביב 2.25% על מסלול בריבית משתנה וצמודה למדד. במסלול בריבית קבועה וצמודה למדד הממוצע הוא סביב 2%. במסלולים הקבועים יש לציין שהריבית תיקבע בהתאם לטווח השנים שיילקחו, כאשר לטווח שנים ארוך יותר, הריבית תעלה. מסלול הזכאות ממשרד השיכון נגזר אף הוא מהממוצע של ריבית קבועה צמודה, בהפחתה של חצי אחוז מהממוצע המתפרסם ע"י בנק ישראל בכל חודש לטווחי השנים הששונים (בקפיצות של 5 שנים).
כאשר מתבצעת רכישת דירה ראשונה ולוקחים משכנתה סטנדרטית וממוצעת של כ- 800,000 שקלים, הלקוח מומלץ לשלם כ-500 שקלים בחודש על כל 100,000 ש"ח במשכנתה.
בצורה הזו, תשלמו בשנה הראשונה כ41% ריבית מתוך סך התשלום ששולם לבנק, שהם כ20,000 שח לריבית, מתוך 48000 שח תשלומי משכנתה בשנה הראשונה..
עם כמה הון עצמי צריך להיכנס לכל עסקה?
כאשר אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם אתם מוגדרים כחסרי דיור לפי חוקי המיסוי, במקרה כזה תוכלו לקבל מימון של 75% מהבנק ו25% הון עצמי. בדירה חליפית (מחליף את מקום המגורים – מצהיר שמוכר את הראשונה לאחר רכישת החדשה) יוכל לקבל מהבנק מימון של 70% ו-30% הון עצמי.
מי שמחזיק בנכס ורוכש נכס נוסף יקבל מקסימום 50% מימון על החדש.
ניתן גם לשעבד דירה קיימת עבור רכישת נכס נוסף. המימון יהיה עד גובה של 50% משווי הנכס הקיים אך לא יותר מ50% משווי הנכס הנרכש במידה ומשעבדים גם אותו. וכך ניתן להגיע ל100% מימון על נכס שני בשיעבוד שני נכסים!
בנוסף חשוב לבדוק מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל מימון גבוה יותר מהבנק. ביניהם שני מקרים מוכרים ונפוצים – מחיר למשתכן – בו ניתן לקבל 75% מימון לפי השווי של הנכס בשוק, גם כאשר רכשנו אותו מהקבלן במחיר מופחת עקב הזכאות במחיר למשתכן, אך עם הון עצמי מינימלי של 100,000 שח, או 60,000 שח ומענק, במקומות בהן ניתן מענק מקום. יש לציין שישנה מגבלה על גובה השווי בשוק החופשי לפיה יחושב גובה המימון, והיא עד 1,800,000 שח. בדירות ששוות יותר, ונרכשו בפחות, יסתכלו על שווים לעניין המימון לפי 1.8 מ'. ובדירות אשר גם החוזה מעל 1.8 מ', יילכו רק לפי מחיר החוזה.
דוגמה שניה למימון גבוה במיוחד היא כאשר ישנם 50% ויותר מסך המשכנתה המבוקשת, אשר מגיעים מכספי זכאות. המקרה הנפוץ הינו יוצאי אתיופיה אשר זכו בהגרלת "חומש" ומקבלים 600,000 ש"ח בהלוואה בתנאים מיוחדים מהמדינה. במקרים אלו, ובמידה וירכשו נכס עם משכנתה של עד 1,200,000 כולל הלוואת החומש – יוכלו לרכוש את הנכס עם 5% הון עצמי בלבד! (לדוגמא, נכס בשווי 1,260,000 שח ניתן לרכישה עם 60,000 ש"ח הון עצמי, ומשכנתה של 1,200,000 ש"ח, מתוכם הלוואת החומש מהווה 50%.).
כמה זמן לוקח תהליך של בחירת המשכנתא המתאימה עבורי?
כמה זמן לוקח לבחור משכנתא?
תהליך בחירת המשכנתא מחייבת הבנה והתמצאות בחוקי הבנק, הריביות ופענוח מלא של היכולות הכלכליות בהווה ובעתיד הן לגבי צרכי הלקוח, והן לגבי יכולותיו. כאשר בוחרים להתייעץ עם יועץ משכנתאות, תהליך בחירת המשכנתה אורך כחצי יום כאשר תוך כדי התהליך מול הבנקים יתבצעו אולי תיקונים ושיפוצים.
מה העלויות של שירותי ייעוץ משכנתא?
רוב יועצי המשכנתאות לוקחים בין 5000-8000 שקלים לייעוץ מלא, שלוקח את הלקוח מאיסוף הניירת ועד החתימה בבנק למשכנתאות, האמור מדבר על מקרה רגיל ופשוט, אך המחירים עשויים להיות גבוהים יותר במקרים מסובכים ומורכבים יותר.
יהודה חברוני הינו חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.
בעל משרד לייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות בנדל"ן והשבחת נכסים.
המשרד נותן שירות בכל-הארץ.
כרטיס ביקור לסלולר: הגעתם הביתה – ייעוץ בהתאמה אישית
דף הפייסבוק: הגעתם הביתה – משכנתאות השקעות נדל"ן כלכלת-משפחה
