מאמרים

כל אחד יודע שהשקעה בתחום הנדל"ן זאת השקעה כדאית. אין ספק שתחום הנדל"ן בארץ בכלל וביפו בפרט נמצא בתנופה, מחירי הדירות עולים, אזורים שנחשבו בעבר כאזורים "חלשים" נדלנ"ית, עוברים התפתחות ונחשבים כמקור לתשואה גדולה בעתיד הקרוב.

כאשר מחליטים על קנייה של דירה להשקעה, צריכים לעשות חישוב ראשוני של פרמטרים רבים, שיהפכו את ההשקעה למשתלמת במיוחד.

מה יהיה השימוש בנכס?

יש מספר אופציות לממש את הרווח מקניית הדירה, מכירת הדירה מיד לאחר קנייתה, קניית נכס שעדיין לא נבנה בפרויקט חדש, קניית נכס לשיפוץ ומכירתו לאחר השיפוץ והעלאת הערך, השכרת הנכס ומכירתו בעתיד או שמירה על הנכס והשכרתו לתקופה ארוכה.

בכל מצב שכזה צריך לחשוב מה הכי מתאים לנו, כלכלית ואישית. לכל אופציה יש את היתרונות והחסרונות שלה, שיפוץ נכס יכול לגרור עלויות לא צפויות ומתח נפשי גבוה, למרות המחיר ההתחלתי הנמוך. אם בחרתם בהשכרה צריך לקחת בחשבון את ההתמודדות אל מול השוכרים ותחלופה גבוהה.

במקרה של קניית נכס "על הנייר" בפרויקט חדש, זהו סוג של הימור וזה לא מתאים לכל אחד ובמידה והחלטת לקנות דירה ולמכור אותה מיד צריך לדעת כי יכול להיות שהיא לא תימכר בלוח הזמנים שהצבתם לעצמכם. בכל מקרה של קניית דירה להשקעה, צריך להבין ולקחת בחשבון את כל האפשרויות ולבחור בדרך המתאימה לכם ביותר.

איזה סוג נכס הכי מתאים לי?

לאחר שהחלטתם מה יהיה השימוש של הנכס, הגיע הזמן לבחור את הנכס עצמו לפי ההחלטה שעשיתם.
כמובן שצריך לעשות השיקולים הכלכליים הנכונים לכם לפני הכל ולהבין מה אתם יכולים להרשות לעצמכם. במידה והחלטתם להשכיר את הדירה להשקעה או למכור אותה, חשוב לדעת מי קהל היעד, משפחות, זוגות צעירים, סטודנטים ולהבין את מידת הפונקציונליות של הדירה להשקעה. דירה אשר מתאימה לסטודנטים ונמצאת בסמוך למכללה אינה בהכרח מתאימה למשפחות ולהפך.

אם אתם מעדיפים דירת קרקע על פני דירה בבניין, דירה גדולה אשר דורשת תחזוקה מורכבת יותר או קטנה, ישנה אשר דורשת שיפוץ או חדשה ויקרה יותר. לאחר מכן חשוב להחליט על האזור בו אתם מעוניינים לקנות את הדירה להשקעה. האזור יכול להיות בקרבת מקום מגוריכם במידה והחלטתם להשכיר את הנכס או לשפץ אותו על מנת שהגישה אליו תהיה קלה יותר, או שתעדיפו לעשות החלטה כלכלית ולקנות דירה להשקעה באזורים מתפתחים אשר יפיקו תשואה גדולה בעתיד, או באזורים מבוקשים אשר בהם המכירה תתבצע בקלות יחסית.

מה העלויות הצפויות לי בתהליך הרכישה?

חישוב עלויות ברכישת דירה

כאשר קונים דירה להשקעה צריך לקחת בחשבון שבנוסף למחיר הדירה יש מספר פרמטרים אשר מעלים את המחיר הראשוני וצריך להתכונן אליהם כלכלית.

א. מס רכישה-

מס אשר משולם למדינה עפ"י חוק, בעת רכישת דירה ראשונה או שנייה. התשלום הוא בשיעור קבוע משווי הנכס ובמקרים מסוימים בשיעור מדורג.

ב. ריבית המשכנתא-

הריבית על המשכנתא מעלה בעצם את מחיר הדירה בנוסף היא הוצאה שוטפת, שיש לקחת בחשבון בחישוב הראשוני את היכולת לעמוד בה.

ג. האם המחיר צמוד למדד?

בעת רכישה מקבלן בשלבים הראשונים של בניית הדירה להשקעה צריך לבדוק האם המחיר צמוד למדד הצרכנים או למדד תשומות הבנייה אשר מייקר מאד מחיר הדירה.

מה העלויות הצפויות לי לאחר רכישת הדירה?

לאחר שרכשנו את הדירה להשקעה צריך לתכנן כמה כסף אנחנו מעוניינים להשקיע על שיפוץ הדירה או עיצובה. במקרה של קנייה של דירה מקבלן, צריך לוודא בדיוק איזה תוספות כלולות במחיר הדירה ועל מה צריך להוסיף עוד כסף. יכול להיות שנבחר לשדרג את החבילה הבסיסית בה מקבלים את הדירה מה שיעלה את עלויות הדירה. בנוסף יש צורך להשקיע, במיזוג, במוצרי חשמל וסניטריה.

הדרך המהירה והיעילה ביותר למצוא דירה להשקעה, היא למצוא משרד תיווך מקצועי, אשר יסייע, יסביר ויתכנן יחד אתכם את תהליך הקנייה. משרד תיווך יכול לעזור לכם למצוא מבחר דירות מדויקות לצרכים שלכם, ללא הסתובבות מיותרת ובזבוז זמן. למשרד התיווך יש ידע רב באזור והכרות עם מוכרי הדירה מה שיכול להקל ולייעל את המשא ומתן ולהביא לחתימה הסופית על החוזה.

עסקאות נדל"ן בסופו של דבר, הן משא ומתן, יש שני צדדים המעוניינים לשמור על האינטרסים שלהם כמה שהם יכולים ולצאת נשכרים מן העסקה.
עסקאות נדל"ן הן מאד מורכבות מכיוון שמדובר בהרבה כסף ובהחלטות משמעותיות על אורח וסגנון חיים ובמיוחד מכיוון שמי שמנהל אותן בדרך כלל, הוא לא בהכרח איש עסקים.

הרבה מאוד פעמים אנחנו נתקלים בביטולי עסקאות נדל"ן ברגע האחרון, שניה לפני החתימה והעברת המפתחות.
ביטול עסקת נדל"ן יכולה להביא לתחושת תסכול גדולה ומפח נפש, אצל כל הגורמים הלוקחים חלק בעסקה, המוכרים, הקונים ומתווך העסקה, כאחד.
יש מגוון סיבות ומקרים שיכולים לגרום לביטול עסקת נדל"ן ברגע האחרון, אנחנו נפרט על חמש מתוכן, על מנת שתוכלו להימנע מהן בעתיד ולהביא את עסקת הנדל"ן שלכם להצלחה.

המוכר לא באמת יכול כרגע למכור את הבית

למה עסקאות נדל"ן מתבטלות

יש הרבה סיבות שיכולות לגרום למוכרי הדירה להתחרט ברגע האחרון, רצון לסכום גבוה יותר, נפילת העסקה בקניית הבית שהיו אמורים לעבור אליו לאחר המכירה, רגליים קרות, פרץ נוסטלגיה, עסקה שהגיעה מוקדם מדי עבור המוכרים ועוד.

על מנת להימנע מביטול עסקת נדל"ן במקרה הזה, בתור מוכרים עליכם לדעת ולקחת החלטה שקולה ואחראית, לאחר שבחנתם את כל השיקולים שאתם אכן מעוניינים למכור את הבית ושאתם מרוצים מהסכום המוצע לכם. בתור קונים עליכם לבדוק בזהירות את רצינות המוכרים לשאול שאלות נכונות כמו" "מדוע החלטתם למכור את הבית?", "לפני כמה זמן הגיעה ההחלטה?", "כמה זמן גרתם כאן?" וכדומה..

בעיות של הקונים בהשגת המשכנתא

אתם עוד רגע שם חותמים על העסקה ומעבירים את המפתחות, אבל הבנק החליט לשים את הקץ לשמחה המוקדמת. הרבה קוני דירות מתחילים את המשא ומתן עוד לפני שקיבלו את המשכנתא המבוקשת מהבנק. לפעמים קוני דירות עושים תחשיבים לא נכונים ומשערים מהו הסכום אותו יקבלו מהבנק ובסוף מתאכזבים ונאלצים לבטל את העסקה מתוך קושי כלכלי.

במקרה כזה על מנת להימנע מביטול עסקת הנדל"ן על הקונים לבדוק את סכום המשכנתא שיקבלו מהבנק עוד לפני תחילת המשא ומתן. מוכרי הדירה צריכים לברר את היכולות הכלכליות של הקונים ולוודא כי אכן יעמדו בתשלומי הדירה.

סוכן נדל"ן לא מנוסה

עסקת נדל"ן יכולה לקום וליפול בגלל סוכן נדל"ן לא מקצועי מספיק. סוכן המעביר בין הצדדים מידע שגוי, שמבטיח לקונים דברים לא ריאליים, שמבטיח למוכרים סכומים גבוהים מידי, סוכן לא מקצועי שלא מצליח ליצור תקשורת נכונה בין המוכרים והקונים ולפשר ביניהם.

על מנת להימנע ממקרה כזה יש לוודא את הוותק של סוכן הנדל"ן, לבדוק על עסקאות עבר שביצע ולשמוע המלצות מקרובים.

אי הסכמות על סגירת החוזה

אי הסכמות על החוזה

אי הסכמות בין הצדדים בדר"כ יגרמו בשל נושאים כספיים או בגלל תנאי תשלום. יכול לקרות מצב בו הקונים יבחינו בתקלות מסוימות וידרשו להפחית את התשלום או במקרה האחר שהמוכרים לא יסכימו לתנאי התשלום של הקונים, המעוניינים לפרוס את התשלומים למשך זמן ארוך יותר.
בכל מקרה על מנת להימנע ממקרים כאלה יש לוודא מראש כי כל הפרטים גלויים אחד לשני, לא להעלים מידע או לשמור מידע רגע לפני החתימה. במקרים כאלה ערכו של מתווך נדל"ן מקצועי הוא רב, מתווך יכול לגרום לשני הצדדים להתפשר ולראות עוד נקודות מבט אשר יגרמו לעסקה להצליח בכל זאת.

שינויים ברגולציה המשפיעים על שוק הנדל"ן

כולם יודעים שמחיר הדירה, אותו מקבל המוכר, הוא אינו הסכום הסופי, אותו הקונים נאלצים לשלם. על המחיר המבוקש לדירה מתווספים מיסים והיטלים שונים אשר מעלים את הסכום. המיסים וההטלים נקבעים עפ"י מספר פרמטרים ומשתנים בעקבות הצעות חוק כאלה ואחרות. לעתים הסכומים המתווספים למחיר הדירה יכול לגרום אצל קוני הדירות לקושי כלכלי וחוסר יכולת לעמוד במחויבויות התשלום. בעיות מסוג זה יכולות לגרום לעסקה להתבטל ברגע האחרון.
על מנת להימנע מביטול עסקת נדל"ן בגלל מקרה שכזה, יש לברר ולהבין בדיוק על כל ההטלים המתווספים למחיר הדירה, מה המחיר הסופי ומה גובה המשכנתא הנדרשת לכם, על מנת לעמוד בכל החובות הללו ולהביא לעסקת נדל"ן מוצלחת.

"עד שאנחנו לא טועים, אנחנו לא לומדים". היכולת שלנו לטעות הופכת אותנו לאנושיים, אבל יש טעויות גורליות שעדיף ללמוד מניסיונם של אחרים ולא לחוות אותם על בשרנו, טעויות שעלולות להשפיע על כל מהלך חיינו.

כאשר אנחנו קונים דירה, אנחנו עלולים לעשות טעויות שישפיעו עלינו כלכלית ונפשית. עדיף ללמוד על התהליך, לקרוא ולשמוע מתוך ניסיונם של אחרים על מנת לצמצם נזקים ולהפיק את המירב מקניית הדירה.

לנו, בנדל"ן יפו, חשוב ששני הצדדים, מוכרי הדירה והקונים, יצאו מרוצים מהתהליך ובתחושה שנעשתה עסקה הוגנת, כאשר כולם קיבלו את מבוקשם. לכן נפרט כאן על שלושת הטעויות הנפוצות של קוני דירות בתחום הנדל"ן.

חוסר החלטיות

אף אחד לא רוצה להרגיש פראייר, לכן הנטייה הטבעית שלנו היא לחפש ולתור אחרי העסקה המושלמת. כמו בחיים כך בנדל"ן אין מושלם, יש משתלם. אנחנו עלולים למצוא את עצמנו במרדף אחרי משהו שלא קיים ולשלול על הסף עסקאות נדל"ן מוצלחת במיוחד. על מנת להחליט על קניית הדירה הנכונה עבורכם, צריך לעשות חישוב מסלול, להבין מה הצרכים שלכם, לבדוק את היכולות הפיננסיות, להבין את התשואה של ערך הדירה בשנים הבאות. לאחר שהבנתם מה הצרכים והיכולות שלכם זה הזמן לבחון אותם אל מול פרטי העסקה. בשלב הזה רצוי להיעזר באנשי מקצוע כדי לעשות הערכות נכונות ומדויקות עד כמה שאפשר.

אהבה ממבט ראשון

אהבה ממבט ראשון בדירה הלא נכונה 🙁

כמו במפגשים עם בני אדם כך גם בקניית דירה, אנחנו מחפשים את ההתאהבות, את תחושת ההתרגשות, אין כמו להיכנס לדירה ולהרגיש שהיא המיועדת עבורך. בעסקאות נדל"ן וכאשר עומדים לקנות דירה, זאת בדיוק הנקודה בה אנחנו צריכים לתת לשכל להוביל ולשים את הרגשות בצד. אין ספק שאנחנו צריכים לאהוב את הדירה שאנחנו עומדים לקנות, אבל זה לא הדבר היחיד שצריך להכריע את העסקה, יש עוד המון גורמים שצריך לקחת בחשבון, פונקציונליות, מיקום, צרכים אישיים, תשואה, גודל הדירה, תשתיות הבניין, אוכלוסייה ועוד…
במידה וניקח את כל הגורמים הללו בחשבון, אנו נמנע מטעויות ומהרפתקאות מיותרות שאנו עלולים להצטער עליהן בעתיד.

תכנון פיננסי כושל

כאשר אנחנו עומדים בפני קניית דירה, אחד מהדברים החשובים ביותר שאנחנו צריכים לעשות, זה לחשב את היכולות הכלכליות שלנו. אחת מהטעויות הקשות ביותר שרוכשי דירה שוגים בו, זה החישוב של מצבם הכלכלי והיכולת שלהם לעמוד בהחזרים הכספים. על מנת להעריך נכונה את היכולת הכלכלית שלכם צריך לעשות חישוב של ההכנסות אל מול ההוצאות בהווה ובעתיד, מהו ההון העצמי של ההשקעה הראשונית, איזה משכנתא עדיפה ועוד. אנחנו ממליצים להיעזר ביועץ משכנתאות בשלב החישוב הכלכלי על מנת להתאים לעצמכם מסלול אידיאלי ונוח.

חשוב לנו, בנדל"ן יפו, לפרט על היתרונות והחסרונות של כל נכס וכל דירה שאנו מציעים, על מנת לעזור ללקוחותינו להגיע לעסקה האידיאלית עבורם עם מינימום טעויות ועם מקסימום רווח.

עיצוב הבית מאוד משמעותי בימינו ומקבל משקל רב כאשר קונים או מוכרים דירה.

פנינו למעצב הפנים סמי שלום כנפו על מנת לקבל מספר טיפים לגבי עיצוב הבית רגע לפני המכירה.

סמי שלום כנפו התחיל את המסע בעולם העיצוב והאדריכלות לפני שמונה עשרה שנה, אך הוא מספר כי החוש האסתטי שלו היה מפותח במיוחד עוד בעודו ילד. כנפו למד גרפיקה וציור, התחיל לעבוד בחנות עיצוב ורהיטים ברמת השרון ומשם הכל התגלגל. שלום כנפו ושותפה פתחו גלריה לעיצוב רהיטים של המאה ה 20 ובו זמנית עבד כמעצב פנים. שלום כנפו למד עיצוב ואדריכלות בשלוחה של הטכניון בגמנסיה הרצליה, בנוסף למד תולדות האמנות.

כיום, שלום כנפו בעבודתו משלב את כל השלושה ונותן מוצר שלם ומוגמר. הוא משלב אדריכלות, עיצוב ואמנות ונותן ללקוח בית שלם, מעצוב הבית, לעצוב פנים, דרך בחירת גופי התאורה, הריהוט ועבודות אומנות אשר יוצגו בבית.

ביקשנו מסמי שלום כנפו לתת לנו 6 טיפים לגבי עיצוב הדירה, שיעזרו לנו למכור את הדירה ברווח מקסימלי בלי להוציא הרבה כסף.

סמי שלום כנפו

מה הטיפ שלך לשיפוץ הרצפה בצורה מהירה וחסכונית לפני מכירה?

"מאד תלוי ברצפה, לכל רצפה יש שיטת טיפול שונה ויש סוג של רצפות שלא ניתן לטפל בהן בכלל. לדוגמא: אם זה פרקט העשוי מעץ מלא אפשר לשייף אותו ולשמן אותו עם לכה ושמן, מה שמקנה לרצפה מראה חדש, רצפת גלוסקה ניתן לשחזר ולשייף, אך לעומת זאת רצפה העשויה מגרניט פורצלן אין דרך לחדש אותה חוץ מהחלפתה, אותו הדבר עם פרקט למינציה."

מה הטרנדים הטכנולוגיים שבאמצעותם ניתן לשדרג את הדירה לפני המכירה?

"אני לא אוהב את המילה טרנדים, טרנדים זה דבר שחולף".

שלום כנפו אומר כי אחד מהדברים החשובים ביותר כאשר מעוניינים למכור את הדירה זה קודם כל סדר וניקיון. לצבוע קירות , לתקן סדקים, לארגן פינות ורהיטים בצורה חכמה ולא לרוץ ולחפש טרנדים לא רלוונטים ויקרים.

ניתן לשדרג את הדירה באמצעות שימוש בחשמל חכם אשר נפוץ מאוד בדירות חדשות בימינו, מערכות חימום מתקדמות אשר שולטות על החום במקומות שונים בבית ומערכות תקשורת."

כיצד ניתן לשדרג את המטבח כדי להגדיל את סיכויי המכירה?

"הסלון והמטבח הם האזורים הכי חשובים בבית כאשר קונה פוטנציאלי בוחן את הדירה, הם שני האזורים הציבוריים והגלויים ביותר בבית ולכן רצוי למקד את שדרוג הדירה באזורים אלה. על מנת לשדרג את המטבח יש מספר אלטרנטיבות לא יקרות ופשוטות מאד. ניתן להחליף את דלתות הארונות מה שיקנה למטבח מראה חדש, להשקיע בידיות לארונות ופרזול של המטבח. ניתן גם להחליף קרמיקות, להוסיף יחידת אחסון עילית או להוסיף אי, מה שיעלה את הפונקציונליות של המטבח וישדרג את המראה העיצובי."

מה אפשר לעשות מבחינת החלל החיצוני והגינה של הבית?

עיצוב חלל חיצוני סמי שלום כנפו

כאשר מסדרים את הדירה לקראת מכירה, שלום כנפו ממליץ בחלק של הגינה והמרפסת להשקיע בעציצים, לסדר תאורה אשר תחמיא למבנה עצמו ולחלק החיצוני, ליצור פינות חמד בעזרת ספסל או כיסא נוי וכמה עציצים ופרטי נוי.

מה הטרנדים החמים שקיימים היום בעיצוב מקלחות ושירותים?

שירותים בעיצוב סמי שלום כנפו

"מקלחת ושירותים זה אזור סטרילי, חשוב לעשות ניקוי יסודי ועמוק של אריחים וקרמיקות אשר נוטות ליצבור לכלוך. מבחינה עיצובית אפשר להוסיף שטיח וכמובן תאורה נכונה, חשוב לבחור אור צהוב ולא לבן, במידה ורוצים אור חזק פשוט צריך לקנות תאורה עם וולט חזק יותר. 40% מעיצוב הבית באופן כללי זה שימוש בתאורה נכונה . מבחינת שדרוגים טכנולוגיים לחדר האמבטיה אפשר להשתמש בחימום למראה, חימום מתכוונן לאמבטיה, תאורת מראה מתכווננת ומחמם אסלות."

מה הטרנדים הקיימים כיום בעיצוב חדרי שינה?

חדר שינה בעיצוב סמי שלום כנפו

שלום כנפו אומר כי חשוב ביותר לעשות סדר באופן כללי כאשר מעוניינים למכור את הדירה, חשוב להוציא את הפריטים הלא קשורים, להכניס לארונות ולהוציא פריטים שעלולים לעשות עומס בעין. חשוב להשתמש בכיסוי מיטה, שטיחים וכריות נוי, לשחק עם טקסטילים, לבחור צבעים בהירים ומונוכרומטיים, להשתמש בצבעים מרגיעים שבאים מהטבע, גוונים כחלחלים ירוקים וחומים, לשמור על צבעוניות טבעית אשר מרגיעה ומעוררת שלווה.

לצפייה בעוד עבודות של מעצב הפנים סמי שלום כנפו ליחצו כאן

האתר הרשמי של סמי שלום כנפו:

http://www.samiknafo.com

אחד השלבים לפני קניית דירה הוא לקיחת משכנתה מהבנק. זהו צעד שיכול להשפיע משמעותית על תהליך רכישת הדירה ולהפוך את חווית הקנייה לפשוטה או מסורבלת יותר. יש חשיבות גדולה בלקיחת משכנתה מהבנק, אשר תאפשר מרווח נשימה ותתאים למצב חשבון הבנק שלכם ולאופי ההכנסות שלכם. לקיחת משכנתה מהבנק מחייבת אתכם להבין מושגים בסיסיים, בכדי להתאים לעצמכם את המשכנתה המתאימה ביותר. על מנת להקל על התהליך יש אפשרות להתייעץ עם יועץ משכנתאות אשר מכוון, מסביר ומלווה את התהליך. 

כדי לעשות קצת סדר בבלגן, דיברנו עם יהודה חברוני, יועץ משכנתאות, בעלי המשרד "הגעתם הביתה-ייעוץ משכנתאות והשקעות נדל"ן" ושאלנו אותו את השאלות שיעזרו לכם להבין מה זה אומר משכנתה ואיזה משכנתה יכולה להתאים לכם.

יהודה חברוני יועץ משכנתא

איך אוכל לדעת איזה משכנתה הכי מתאימה לי?

הרבה מאוד נתונים משפיעים על הבחירה – "איזה ממסלולי המשכנתה עדיפים?". הכנסות והוצאות בהווה וחיזוי הוצאות והכנסות עתידיות, האם מתכננים לפרוע את ההלוואה או להישאר איתה, מה הריביות והמדד הצפויים לעתיד, איזה בנקים עדיפים ואיזה מסלולים הם מציעים, מה המטרה ברכישת הנכס, השקעה או מגורים ועוד. צריך להבין שכל משכנתה לגופה, ואין משכנתה עדיפה בצורה גורפת. כאשר בוחרים להיעזר ביועץ משכנתאות הוא מעביר את הלקוח תשאול מקיף על הצרכים והיכולות שלו על מנת לנתח את הנתונים, ולכוון אותו למשכנתה האופטימלית עבורו. 

כמה ריבית בממוצע אני אמורה לשלם בכל שנה עבור משכנתה?

איזה משכנתא לקחת?

הריבית נקבעת בהתאם לתנאי המשכנתה שבחרתם לקחת. בממוצע הריבית היא 2-2.4% נכון להיום, כאשר על רכיב הפריים הממוצע עומד על 1.25%. 3.3% על מסלול בריבית קבועה לא צמודה, וסביב 2.25% על מסלול בריבית משתנה וצמודה למדד. במסלול בריבית קבועה וצמודה למדד הממוצע הוא סביב 2%. במסלולים הקבועים יש לציין שהריבית תיקבע בהתאם לטווח השנים שיילקחו, כאשר לטווח שנים ארוך יותר, הריבית תעלה. מסלול הזכאות ממשרד השיכון נגזר אף הוא מהממוצע של ריבית קבועה צמודה, בהפחתה של חצי אחוז מהממוצע המתפרסם ע"י בנק ישראל בכל חודש לטווחי השנים הששונים (בקפיצות של 5 שנים).

כאשר מתבצעת רכישת דירה ראשונה ולוקחים משכנתה סטנדרטית וממוצעת של כ- 800,000 שקלים, הלקוח מומלץ לשלם כ-500 שקלים בחודש על כל  100,000 ש"ח במשכנתה. 

בצורה הזו, תשלמו בשנה הראשונה כ41% ריבית מתוך סך התשלום ששולם לבנק, שהם כ20,000 שח לריבית,  מתוך 48000 שח תשלומי משכנתה בשנה הראשונה..

 עם כמה הון עצמי צריך להיכנס לכל עסקה?

כאשר אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם  אתם מוגדרים כחסרי דיור לפי חוקי המיסוי, במקרה כזה תוכלו לקבל מימון של 75% מהבנק ו25% הון עצמי. בדירה חליפית (מחליף את מקום המגורים – מצהיר שמוכר את הראשונה לאחר רכישת החדשה) יוכל לקבל מהבנק מימון של 70% ו-30% הון עצמי. 

מי שמחזיק בנכס ורוכש נכס נוסף יקבל מקסימום 50% מימון על החדש.

ניתן גם לשעבד דירה קיימת עבור רכישת נכס נוסף. המימון יהיה עד גובה של 50% משווי הנכס הקיים אך לא יותר מ50% משווי הנכס הנרכש במידה ומשעבדים גם אותו. וכך ניתן להגיע ל100% מימון על נכס שני בשיעבוד שני נכסים!

בנוסף חשוב לבדוק מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל מימון גבוה יותר מהבנק. ביניהם שני מקרים מוכרים ונפוצים – מחיר למשתכן – בו ניתן לקבל 75% מימון לפי השווי של הנכס בשוק, גם כאשר רכשנו אותו מהקבלן במחיר מופחת עקב הזכאות במחיר למשתכן, אך עם הון עצמי מינימלי של 100,000 שח, או 60,000 שח ומענק, במקומות בהן ניתן מענק מקום. יש לציין שישנה מגבלה על גובה השווי בשוק החופשי לפיה יחושב גובה המימון, והיא עד 1,800,000 שח. בדירות ששוות יותר, ונרכשו בפחות, יסתכלו על שווים לעניין המימון לפי 1.8 מ'. ובדירות אשר גם החוזה מעל 1.8 מ', יילכו רק לפי מחיר החוזה.

דוגמה שניה למימון גבוה במיוחד היא כאשר ישנם 50% ויותר מסך המשכנתה המבוקשת, אשר מגיעים מכספי זכאות. המקרה הנפוץ הינו יוצאי אתיופיה אשר זכו בהגרלת "חומש" ומקבלים 600,000 ש"ח בהלוואה בתנאים מיוחדים מהמדינה. במקרים אלו, ובמידה וירכשו נכס עם משכנתה של עד 1,200,000 כולל הלוואת החומש – יוכלו לרכוש את הנכס עם 5% הון עצמי בלבד! (לדוגמא, נכס בשווי 1,260,000 שח ניתן לרכישה עם 60,000 ש"ח הון עצמי, ומשכנתה של 1,200,000 ש"ח, מתוכם הלוואת החומש מהווה 50%.).

כמה זמן לוקח תהליך של בחירת המשכנתא המתאימה עבורי?

כמה זמן לוקח לבחור משכנתא?

תהליך בחירת המשכנתא מחייבת הבנה והתמצאות בחוקי הבנק, הריביות ופענוח מלא של היכולות הכלכליות בהווה ובעתיד הן לגבי צרכי הלקוח, והן לגבי יכולותיו. כאשר בוחרים להתייעץ עם יועץ משכנתאות, תהליך בחירת המשכנתה אורך כחצי יום כאשר תוך כדי התהליך מול הבנקים יתבצעו אולי תיקונים ושיפוצים. 

מה העלויות של שירותי ייעוץ משכנתא?

רוב יועצי המשכנתאות לוקחים בין 5000-8000 שקלים לייעוץ מלא, שלוקח את הלקוח מאיסוף הניירת ועד החתימה בבנק למשכנתאות, האמור מדבר על מקרה רגיל ופשוט, אך המחירים עשויים להיות גבוהים יותר במקרים מסובכים ומורכבים יותר.

יהודה חברוני הינו חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.
בעל משרד לייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות בנדל"ן והשבחת נכסים.
המשרד נותן שירות בכל-הארץ.

כרטיס ביקור לסלולר: הגעתם הביתה – ייעוץ בהתאמה אישית
דף הפייסבוק: הגעתם הביתה – משכנתאות השקעות נדל"ן כלכלת-משפחה

לא צריך לריב! מייד נסביר למה אתם לא מצליחים למכור את הבית…

במאמר זה נסביר למה לעזאזל אתם לא מצליחים למכור את הבית 🙁

כאשר מתכוננים למכור את הבית יש הרבה תהליכים שכדאי לעשות על מנת לזרז את המכירה ולממש את פוטנציאל הרווח שלה.
יש אנשים המוצאים את עצמם בתהליך ארוך וללא הצלחה במכירת הדירה, מה שגורם לבזבוז זמן וכסף וכמובן תסכול רב.

על מנת שתהליך המכירה שלכם יהיה קל ורווחי, נציין לפניכם שלוש נקודות עיקריות המשפיעות בצורה ישירה על אי הצלחה בתהליך מכירת הדירה שלכם.

מחיר מרתיע

בתור מוכרי הדירה יש רצון להרוויח את הסכום המקסימלי מהמכירה. הרבה אנשים לא לוקחים בחשבון כי סכום גבוהה מידי עלול להרתיע את הקונים ומונע מהם להתחיל במשא ומתן. כאשר מוציאים את הדירה לשוק המכירה, צריך לקחת בחשבון מספר אלמנטים אשר משפיעים על מחיר הדירה. הראשון שבהם זה גודל הדירה, המיקום שלה, זמן הבנייה של הדירה, איכות התשתיות וכמובן הצפי בעליית המחיר של הדירה. לאחר שעושים שקלול של כל הגורמים הנ"ל יש להחליט על סכום הגיוני אשר מתאים לכל הגורמים המשפיעים.

מצב הדירה

אין דירה שאין לה בלאי, לכן חשוב לפני התחלת תהליך המכירה, לתקן את הפגמים בדירה. תיקוני צבע, תשתית, נזקי מים כל אלה משפיעים מאד על הצלחת מכירת הדירה. בנוסף עדיף לרהט את הדירה ולעצב אותה במיוחד לתהליך המכירה, מכיוון שרושם ראשוני הוא גורלי בכל מה שקשור למכירת דירה. מחקרים רבים מראים כי אנשים נמשכים למראה עיניים ושקשה להם להבין את הפוטנציאל הגלום בדירה ללא עיצובה וסידורה.

חוסר גמישות במשא ומתן

כאשר מגיעים למשא ומתן עם קונים אופציונליים, חשוב מאד לשמור על ראש פתוח, לאפשר נינוחות אצל הקונים ולהפגין הקשבה. אם תנעלו על המחיר או על התנאים של המכירה ותגלו חוסר גמישות במשא ומתן , אתם תעוררו אנטגוניזם אצל הרוכשים ותבריחו אותם. לכן חשוב לייצר אווירה נעימה ותחושה של אינטרס משותף.
העבודה עם משרד תיווך יכולה להקל על תהליך המכירה ולכוון אותו בצורה כזאת בה כל הצדדים יוצאים מרוצים ומורווחים, הן המוכרים והן הקונים.
משרד התיווך בו בחרתם שיוביל את תהליך המכירה, ידע לתמחר את הדירה בצורה הראויה והמדויקת ביותר תוך כדי התחשבות בכל הגורמים המשפיעים על המחיר.
משרד התיווך שלכם יצביע על כל הגורמים הבעייתיים בדירה העלולים לפגוע בתהליך המכירה. בנוסף לאחר התיקון ינחה אתכם כיצד להציג את הדירה בפרסום תוך כדי הדגשת היתרונות של הדירה.
בנוסף ניהול המשא ומתן יתבצע ע"י המתווך המוסמך, המתמחה בניהול משא ומתן. המתווך יאפשר לכל הצדדים הרגשה טובה, תוך כדי הקשבה מלאה ונתינת מקום לצרכי המוכרים ולצרכי הקונים.

אם אתם עומדים לפני מכירת דירה הנכם מוזמנים לשעת ייעוץ בחינם ע"י צוות הסוכנים המנוסים שלנו בנדל"ן יפו, על מנת לזרז את תהליך המכירה והשגת הרווח המקסימלי ממכירת הדירה.